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张静律师解答：既然商品房的卖家是房产公司，则与个人之间签订的购房合同就不是房屋买卖合同，只能算是居间合同。如一方违法，守约方可以要求按照合同约定支付违约金。如下面这个案件，王某与丘某签订购房协议，约定丘某帮王某促成与开发商之间的合同，以低价买房，后房屋另售他人。法院认定丘某违约，但400万违约金过高，降至80万。

判决书节选：

法院认为，丘某与王买家签订的《购房协议书》合法有效。协议书签订时，双方均清楚涉案房屋并非登记在丘某名下的房产，协议书的履行也并非由丘某取得涉案房屋后，再将房屋出售给王买家，而是丘某为王买家以3300万元的价格购买涉案房屋提供协助义务。协议书签订后，王买家已依约向丘某支付了800万元定金，丘某在本案中并未举证其已履行了上述协助义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任。双方确认雅某公司已将涉案房屋出售给其他人，同意解除《购房协议书》，故王买家要求解除该协议，合法有据，予以支持。合同解除后，丘某应当将所收取的800万元定金返还给王买家。关于违约金问题。如上所述，王买家在与丘某签订《购房协议书》时，应当清楚知道该协议并非真正意义上的房屋买卖交易协议，该协议的履行存在巨大的不确定性，交易风险远大于正常的房屋买卖交易。王买家希望获取巨额价差而选择以上述方式购房的动机是显而易见的。因此，王买家在签订协议时未尽谨慎注意的义务，对协议最终无法履行也存在一定的过错。而且，根据协议的履行情况，协议约定400万元违约金的标准也明显过高，超出了法律规定的合理标准。综上，本院酌情将违约金的标准调整为已付款的10%，即丘某应当向王买家支付80万元违约金。

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